Quando non è possibile la surroga del mutuo?

Cosa si intende con surroga?

La surroga di un mutuo è un'azione che consiste nel trasferimento del mutuo ipotecario da una banca ad un'altra ed è particolarmente utile per il mutuatario che vuole concordare condizioni più convenienti. Infatti la surroga non comporta spese ulteriori per il richiedente e permette di evitare tutte le pratiche burocratiche, che sono affidate al nuovo istituto di credito.

I principali vantaggi di surrogare il mutuo comprendono la possibilità di modificare la tipologia di tasso, da fisso a variabile e viceversa, e la possibilità di modificare l'importo della rata mensile, con conseguente variazione della durata del finanziamento.

É importante però tenere a mente che l'importo del nuovo finanziamento deve essere equivalente al debito ancora da saldare all'altra banca. Possono quindi variare le condizioni del mutuo, ma non la somma da rimborsare. 

Inoltre la surroga non può essere ostacolata in nessun modo dall'istituto di credito che ha erogato il mutuo in origine, tuttavia la banca presso la quale si intende trasferire il mutuo ha la facoltà di rifiutare. Vediamo in quali situazioni è più probabile che la nuova banca rifiuti la surroga. 

Quando non è possibile la surroga?

Abbiamo visto che le banche presso le quali si vuole trasferire il mutuo possono rifiutarsi e bloccare l'operazione in alcuni casi specifici, come:

• Quando l'ammontare del finanziamento è meno di 50mila euro. Infatti, se la somma è bassa, anche gli interessi sono minori. Di conseguenza la banca potrebbe giudicare non abbastanza remunerativa l'operazione;
• Quando la situazione reddituale del titolare del mutuo è cambiata. Il mutuatario potrebbe infatti avere uno stipendio più basso rispetto a quando ha saldato il mutuo, il che garantirebbe meno affidabilità alla banca. Oppure, a causa di altri prestiti o spese,  le uscite mensili potrebbero superare un terzo del reddito, che è la condizione minima per ottenere un prestito;
• Quando il richiedente non ha saldato tutte le rate precedenti o ha accumulato dei ritardi. Essere un cattivo pagatore non è mai buona garanzia, e le banche potrebbero non fidarsi abbastanza per accettare la richiesta. 
• Quando   l'immobile ipotecato è calato di prezzo, diventando quindi una garanzia insufficiente per la banca.
• Quando mancano pochi anni all'estinzione del mutuo, la nuova banca potrebbe ritenere i ricavi ottenuti con la surroga non adeguati a coprire i costi sostenuti per l'accensione del nuovo mutuo. Infatti è la banca a sobbarcarsi tutte le spese come le tasse, le spese di gestione e i costi del notaio. 
• Inoltre, in caso di aziende o società che richiedono una surroga, esse devono avere meno di 10 dipendenti e un fatturato annuo inferiore ai 2 milioni di euro.

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-Pietro del team di Finora24

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