Mutui casa sotto lo 0,50%. Una situazione irripetibile

14.01.2021

I tassi dei mutui continuano a scendere a livelli inaspettati da 20 anni. 

Ogni qual volta si prova ad ipotizzare che abbiano toccano il fondo, ci penso i mercati a smentire il trend.

La crisi economica innescata dal Covid-19 ha spinto i mutui ipotecari verso nuovi record. 

A conti fatti ad oggi sia la soluzione a rata variabile - che dipende dalle variazioni degli indici Euribor o del costo del denaro stabilito dalla Banca centrale europea - che quella a tasso fisso sono scese, considerando le migliori offerte di mercato, per la prima volta sotto la barriera dello 0,5%. 

Mutui a tassi variabili

In questo caso il Tan (Tasso annuo nominale) si è spinto fino a un minimo dello 0,3%, nel secondo allo 0,4%. Anche il Taeg (quel tasso a cui si arriva aggiungendo agli interessi tutte le altre spese) sta volando sui minimi: si parte dallo 0,44% sul variabile e dallo 0,63% sul fisso.

Non fanno eccezione le surroghe

Il 2020 caratterizzato da una contrazione straordinaria delle compravendite immobiliari, crollate del 27% nel secondo trimestre è piombato al ribasso sugli stessi livelli dei mutui acquisto. 

Se negli anni scorsi un'operazione di surroga- con la quale si sostituisce senza spese un mutuo già acceso presso un altro istituto che offre condizioni più favorevoli in termini di tasso e/o durata - costava un po' di più rispetto all'erogazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, adesso quest'altra barriera è stata infranta. 

Quello 0,20-0,30% di spread che storicamente la surroga si porta dietro è svanito, assorbito dalle politiche di marketing delle banche che in un anno di magra delle compravendite, per erogare nuovi mutui hanno dovuto necessariamente spingere sulla leva della surroga.

Il crollo dei tassi si registra in particolar modo sul mutuo a tasso fisso. 

Se nel 2019 questo tipo di tasso nella migliore delle ipotesi era intorno all'1,5% (tasso che si ricava sommando lo spread deciso dalla banca all'indice interbancario interbancario Eurirs della stessa durata del prestito) oggi alcune proposte bancarie si spingono sotto lo 0,5% (a fronte di una media delle migliori dello 0,54%).

Mutuo Variabile e Fisso sono entrambi scesi

Il primo è influenzato direttamente dalla politica monetaria e dall'Euribor fissato dalla Bce. E dopo lo scoppio della pandemia l'istituto di Francoforte ha messo in piedi una serie di misure di stimolo (come il piano di acquisto di titoli Pepp) che hanno allontanato le prospettive di un aumento futuro dei tassi, congelando difatti gli indici Euribor. 

Il mutuo fisso invece dipende dall'andamento dei tassi nel medio-lungo periodo (Eurirs) e quindi dall'evoluzione delle prospettive di inflazione. Con la pandemia le stime dell'inflazione a 10 anni nell'Eurozona sono crollate allo 0,7% nel mese di marzo per poi risalire all'1,2% (un livello comunque molto basso). 

Le offerte di mutuo 

L'88% dei nuovi mutui e il 95% delle surroghe trova naturale la scelta nel tasso fisso (fonte MutuiSupermarket). 

Per questo motivo la maggior parte dei nuovi mutuatari e dei vecchi che cambiano banca tramite la surroga preferiscono rinunciare alla magra potenziale riduzione della rata offerta oggi dal variabile andando piuttosto a bloccare per sempre con il fisso un tasso che con ogni probabilità difficilmente si potrà rivedere. 

Gli effetti del "Recovery plan" sui mutui?

Il mega-stanziamento di nuovi capitali per fronteggiare i costi e la ripresa, di cui una buona parte a fondo perduto - si faranno sentire in termini di inflazione. 

Se come auspicato le misure di stimolo faranno aumentare la propensione ai consumi è ragionevole ipotizzare che aumenti anche il costo della vita - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. In questo caso gli indici Eurirs non potranno che salire da qui a 3 anni. 

A ruota anche i tassi dei nuovi mutui a tasso fisso risulteranno via via più cari. La forchetta col variabile è destinata ad aumentare. 

Quindi per chi è orientato al fisso le attuali eccezionali condizioni potrebbero rappresentare l'ultima chiamata.


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