Il grande "bug" della mentalità italiana: investire solo sul mattone

In Italia esiste un proverbio finanziario non scritto: 

"il miglior investimento è la casa".

In altre parole, molti risparmiatori italiani preferiscono concentrare il proprio patrimonio nel mattone — acquistare immobili, magari da affittare, ristrutturare, rivendere — piuttosto che esplorare mercati finanziari globali o strumenti più dinamici. Il motivo è duplice:

1. Cultura finanziaria debole — pochi sono gli investitori che comprendono pienamente il meccanismo dell'interesse composto, della diversificazione e dei mercati azionari.

2. Senso di "controllo" — possedere un immobile dà una sensazione di concretezza, visibilità, sicurezza psicologica (anche se talvolta illusoria).

Tuttavia, questa scelta "tradizionale" può non essere la più efficiente dal punto di vista dei risultati di lungo periodo. 

In particolare, l'investimento immobiliare italiano spesso comporta costi elevati: manutenzione, tasse, spese condominiali, periodi di vuoto locativo, illiquidità. 

Molto spesso non riesce a "tenere il passo" con la crescita esponenziale che può derivare da un investimento in un mercato azionario globale ben diversificato, specie se lasciato agire per molti anni grazie all'interesse composto.

Per mostrare concretamente questa differenza, facciamo un confronto: investiamo 250.000 € per 20 anni, dal 2005 a oggi, con due strategie:

• Strategia A: acquistare un immobile (o più immobili) con quei 250.000 €, affittarlo (con un certo rendimento netto) e sperare in rivalutazione del valore immobiliare.

• Strategia B: investire in un ETF che replica l'indice S&P 500 (o equivalente), reinvestendo i dividendi (cioè sfruttando l'interesse composto azionario).

Stima storica: S&P 500 dal 2005 ad oggi

Prima di stimare i numeri, bisogna osservare i dati storici. 

L'indice S&P 500 — che misura le 500 maggiori società statunitensi — ha avuto, negli ultimi decenni, una performance media annua storica (compresi i dividendi) che tende ad aggirarsi tra il 7 % e il 10 % reale (al netto dell'inflazione), a seconda dell'arco temporale scelto.
I rendimenti passati non garantiscono quelli futuri, ma forniscono un benchmark utile.

Ad esempio, dai dati storici dell'S&P 500, la media dei rendimenti annui (compresi dividendi) è spesso citata intorno al 9-10 % nominale in lunghi periodi di mercato toro. (Verifica in fonti come MacroTrends) Macrotrends

Ora, ipotizziamo — per semplicità del confronto — che il rendimento composto annuo dell'investimento sull'ETF S&P 500 sia pari al 7 % netto (doppiamente prudente: già dedotti costi, tasse, inflazione stimata). 

Non è da sottovalutare che negli ultimi 20 anni ci siano stati periodi di crisi (2008, 2020, etc.), ma il ritorno a lungo termine tende ad essere robusto per i mercati diversificati.

Quindi dopo 20 anni potresti avere quasi 970.000 € con quella ipotesi di rendimento.

Naturalmente dobbiamo mettere in conto tasse, commissioni, e eventuali anni negativi che smorzano la crescita, ma anche i dividendi reinvestiti e l'effetto "compounding" (composizione degli interessi) fanno gran parte del lavoro.

Stima "immobiliare" per 20 anni in Italia

Per fare un confronto credibile, occorre ipotizzare:

• un rendimento netto da locazione (al netto di tasse, spese, manutenzione, periodi di vuoto)

• una rivalutazione annua media dell'immobile

• i costi di acquisto, manutenzione, gestione

Supponiamo che:

• il rendimento da locazione netto (dopo spese) sia del 2,5 % annuo sul valore dell'immobile (un'ipotesi moderata)

• la rivalutazione del valore immobiliare sia del 1,5 % annuo

• e altri costi (tasse, manutenzione, vacanze, assicurazioni) consumino parte del guadagno, riducendo l'effettivo guadagno netto complessivo

Allora, il ritorno totale annuo dell'investimento immobiliare (rendimento + rivalutazione) teorico sarebbe ~ 4 % annuo netto.

Quindi dopo 20 anni, lo stesso capitale investito nel "mattone" con queste ipotesi modeste diverrebbe ~ 548.000 €.

Confronto tra le due strategie

Strategia Capitale iniziale Rendimento annuo ipotetico netto Capitale dopo 20 anni stimato
ETF S&P 500 (con interesse composto) 250.000 € 7 % annuo netta ~ 970.000 €
Immobiliare in Italia 250.000 € 4 % annuo (rendimento + rivalutazione netti) ~ 548.000 €

Con queste stime, l'investimento sull'ETF S&P 500 sovraperforma di quasi quasi il doppio l'investimento immobiliare. 

Anche con una stima più prudente o con costi più alti per il primo o rivalutazioni immobiliari migliori, la differenza potenziale nel lungo termine è significativa.

Questa discrepanza nasce proprio dal potere dell'interesse composto, che premia ogni anno i guadagni reinvestiti, generando a loro volta nuovi guadagni. 

Il "mattone", invece, spesso non gode di un meccanismo di composizione così efficiente: affitti vengono spesi o prelevati, manutenzioni erodono parte del rendimento, e la rivalutazione tende ad essere molto più modesta e lineare.

Limiti, rischi e accorgimenti

Prima che qualche lettore obietti "ma l'immobile lo vedi, l'ETF no", è giusto riconoscere i limiti e i rischi:

• L'investimento azionario è volatile: ci sono periodi negativi anche lunghi.

• Le imposte, le commissioni e i costi di gestione possono erodere i rendimenti reali.

• Investire in ETF internazionali può portare rischio cambio (se non coperto).

• L'immobile offre un "bene tangibile" e può dare utilità (vivendoci o affittandolo).

• L'immobile è meno liquido: vendere richiede tempo, trattative, tasse, intermediazione.

Tuttavia, per chi ha orizzonte lungo (15-20 anni o più), diversifica, reinveste e sopporta una certa volatilità, il mercato azionario globale ha storicamente mostrato la capacità di produrre risultati superiori grazie all'effetto moltiplicatore dei rendimenti composti.

Fai il calcolo anche tu

Vuoi stimare tu stesso che rendimento potresti ottenere con il potere dell'interesse composto, confrontandolo magari con un investimento immobiliare del tuo territorio (rendita locativa, rivalutazione locale)?

(Inserisci capitale iniziale, rendimento atteso, orizzonte temporale e ipotesi di rivalutazione per l'immobile o per l'investimento azionario, e guarda cosa potrebbe succedere fra 10, 20 o 30 anni.)

Ultimi post nel nostro blog

Scopri per primo le novità!